摘要：
轨道交通3号线永达路站地块昨日刚以楼面价11334元/㎡的价格成交，今日北仑区新碶档案馆北侧地块又站上了竞拍的舞台。 这块地自挂牌起就以其超高起价一直广受关注，9500元/㎡... 轨道交通3号线永达路站地块昨日刚以楼面价11334元/㎡的价格成交，今日北仑区新碶档案馆北侧地块又站上了竞拍的舞台。
这块地自挂牌起就以其超高起价一直广受关注，9500元/㎡的起拍价创了北仑楼面价历史新高。
翻看今年北仑土市成交概况，5月龙湖地产以楼面价11320元/平竞得大碶九峰山1#地块（住宅），“区域地王”的位置稳坐了4个月之久，而本次新碶档案馆北侧地块挂牌起价就高达9500元/平米。再加上今年以来北仑新房去化良好，新房库存基本枯竭，说这块地是北仑区本年度的出让“焦点”一点都不为过。
北仑区宅地供求量本就非常稀少。上一次竞拍，还是在2个多月前的小港街道青墩片区11#地块。当时，十家房企决战北仑的场景仍历历在目，最终由万科以6980元/平楼面价，竞配23600平方保障房，溢价率100%，斩获该地块。
果然，今日的竞拍现场十分有看点。参与此地块竞买的房企共11家，分别为：美的、龙湖、荣安、万科、金茂、招商、金地、世茂、雅戈尔、禹洲和保利。
最终，经过87轮报价，雅戈尔（宁波天筑置业有限公司）以楼面价15400元/平，总价约12.5亿元，溢价率62.1%，竞得北仑区新碶档案馆北侧地块。
该地块位于北仑区区域核心位置，名称叫做“新碶档案馆北侧地块”，坐落位置在新碶太河路东、恒山路南。在这之前，它还有另外一个名字，那就是去年底拆迁的新碶隆顺村最后一个区块——袋底邱家。
▼袋底邱家
袋底邱家位于隆顺村的最西边，被周围的高楼大厦包围，低矮的出租屋，聚集着外来人口，是一个典型的城中村。
2016年7月1日，袋底邱家地块正式启动征迁工作，仅用了3个月时间就完成了98%以上的协议签订。今年5月，随着新碶隆顺村袋底邱家最后一个祖堂拆除完毕，宣告这个地块整体拆迁顺利结束。
▼地块现场图
该地块坐落北仑区政府北侧，南距轨道1号线长江路约1公里，紧临中心公园、凤凰山海港乐园，西侧另有一条河道环绕，人居环境一流。共计出让面积约45108㎡，可建面积达8.12万方，起始总价约7.7亿。
本次挂牌新碶档案馆北侧地块较上周轨道交通宅地在体量上有所增加，容积率为1.0—1.8，居住更加适宜，关键在于它坐落非限购区域，并且区位非常优质，可通过轨道1号线横穿东部新城、鄞州腹地，半小时可至宁波三江口。距本年度热销大盘环球东方港城约2公里。
周边配套也同样强势。北仑银泰城、富邦世纪商业广场、凤凰山海港乐园、北仑区体艺中心等大型综合体，还有地块北侧的顾国和外国语学校、开发区中心医院，西侧的东海实验学校、读者公园，以及地块南侧临近的北仑区青少宫、北仑人民医院、北仑中学等。
小浃江地块预告
2017月12月19日，宁波市房屋征收管理办公室网站连发4则北仑区的拆迁通知。紧接着，国土资源局又新挂牌一块综合用地，位于北仑区小港小浃江路旁。
一、小港小浃江综合体地块将于2018年1月18日正式完成出让。
该地块土地用途为城镇住宅及商服用地，土地面积79956平方米, 适建多、高层居住和商业建筑及相应配套设施，起始楼面地价为3900元/平方米。
▼地块现场图
该地块属于滨江新城中心区域，计划建造一座集餐饮、购物、休闲、娱乐为一体的大型商业综合体，同时引入影院、超市、百货等，建成后将为小港及周边人群提供生 活、休闲的商业需求。
▼地块现场图
二、小港拆迁公告
此次拆迁范围为：
1，东至小港街道渡口路，西至海警学校，南至振兴西路，北至外塘路，具体幢号为:里塘路39号1幢、2幢。征收房屋总建筑面积约1600平方米，征收总户数24户。
2，东至小港街道渡口路，西至海警学校，南至振兴西路，北至外塘路，具体幢号为:陈家塘42号、43号、陈家塘1号4幢。征收房屋总建筑面积约2500平方米，征收总户数42户。
3，东至小港街道渡口路，西至海警学校，南至振兴西路，北至外塘路，具体幢号为:外塘路298号。征收房屋总建筑面积约950平方米，征收总户数16户。
4，东至小港街道竺山公园，西至渡口路，南至竺山公园，北至江南公路，具体幢号为：江南东路583号。征收房屋总建筑面积约1000平方米，征收总户数16户。
三、延伸阅读
今年4月，宁波被住建部委以重任，被列为第二批“城市双修”试点城市，为“生态修复、城市修补”探路。
根据“生态修复城市修补试点实施方案”，我市将重点实施重塑水乡魅力、完善绿地系统、展示老城历史、保护名镇名村、塑造特色空间、整治主要干道、构建社区生活圈、倡导慢行慢游等八大行动，推进小浃江都市田园休闲区等一批生态修复、城市修补项目，提升城市品质和魅力。
小浃江都市田园休闲区
水体治理
推进小浃江河道治理，提升水质和蓄水能力，完善慢行系统、开展水上项目。
山体修复
对龙山矿坑进行生态化改造，逐步恢复山体生态环境（注：部分山体位于高新区境内）
田的修复
提升水生植物园、精品杜鹃园、都市农田精品园。
补强城市功能
打造滨江科创文化园，拆除污染企业，推进产业转型孵化平台建设。
村庄改造
加强乡村微改造，重点做好下邵老街整治提升，发展民居民宿，完善道路、公共服务设施及旅游接待设施。
以宁波小浃江片区为例,从城市功能修复、自然生境修复和生活方式修复三个层面探讨“城市双修”理念下的城市设计新思路，以期为相关规划提供借鉴。
（——文章全文详见《规划师》2017年3期《“城市双修”理念下的生态地区城市设计策略 ——以宁波小浃江片区为例》）
一 发展现状
（一）区域格局
20世纪90年代初，为了控制城市蔓延，隔离潜在的污染企业，保障城市生态环境品质，宁波在中心城区三江片、镇海片和北仑片三个城市组团之间划定了“Y”字形生态带。
小浃江片区位于此生态带的核心区内，面积约为22km?2;，北以甬江为界，东、西分别毗邻高新区与北仑滨江新城两大高密度城市建成区。历经多年的生态监管与控制，小浃江片区已由城镇边缘地区一跃成为高度城市化地区的生态宝地，成为三江片、镇海片和北仑片共享的生态开敞空间( 图 1)。
（二）生态景观
小浃江片区是宁波中心城区自然河网最为密集的地区之一，现状水面率约为12％，其中核心区水面率达到16％，主流长28.4km。小浃江主干河道作为城市重要的排水工程，承担着宁波城市周边区域的防洪排涝功能，河流经过多年的治理，水质有所改善，但是仍然受到上游工业生产和城市生活的污染威胁，目前为四类水质。小浃江片区内有三座山体，均遭受开山采石、公墓修建和违章建设等不同程度的破坏与侵占，沦为“伤痕累累”的城市灰色地带( 图2)。
（三）建设情况
在过去的十年间，小浃江片区的建设用地由13％增长为27％，增加了近一倍，新增了大量工业用地和商业、仓储用地，污水处理厂、变电站、污染企业、垃圾填埋场和殡仪馆等邻避设施均布局于此(图3)。由于缺乏统筹管理，开发用地破碎程度加剧，区域整体环境品质受到较大影响。除此之外，基地内共有23个行政村，散布于小浃江、甬江沿岸，人口总计1.4万，以农业人口为主。公共设施与基础设施缺口较大，农业发展“疲软”，新增的汽车城、家具城等开发项目对乡村的拉动能力较弱，该地区农村人均收入与周边城镇地区相差近一倍，老百姓尚未充分享受到城市快速发展的效益。
从城市规划学科看，城市规划是对空间资源的再分配，而城市设计是在其过程中对空间各种要素的再塑造。“城市双修”的核心任务是修复破碎的山水关系、衰退的乡村经济和断裂的人文精神。
因此，基于“城市双修”的管控要求，生态地区城市设计应围绕自然生境修复、城市功能修复和生活方式修复三方面的内容，注重改善生态地区居民的居住条件，完善基本公共服务设施，治理水体、修复山体、保护历史文化及彰显地区精神 ( 图4)。
小浃江片区城市设计实践
（一）城市设计思路
1. 两个研究视角
从城市和片区两个视角研究小浃江片区的保护与发展，一方面在巩固城市生态格局的基础上，通过塑造片区景观风貌特色、提升片区生态环境质量，为宁波市民提供多样化的近郊田园休闲区，提升区域的整体价值；另一方面通过完善服务设施，提高在地村民的生活质量。最终，将传统的消极被动式预留与保护转变为积极主动发展引导，打造集生态景观修复、城市棕地再生、海绵绿地建设和美丽乡村建设于一体的示范性工程。
（二）总体定位与目标
根据小浃江片区的资源特征及“城市双修”的任务，本次城市设计将该片区定位为“山水田园和谐交融的梦里新水乡”，目标是通过“城市双修”，将该片区发展成为宁波都市的“生态蓝钻、都市绿谷”。
城市设计目标包含三个方面内容：
①在“城市双修”和海绵城市理念的引导下开展山水自然生境修复，全面恢复动植物栖息地，利用水系资源打造宁波水面率最高、水质最好和水上活动最丰富的生态涵养板块；
②在生态文明视角下进行城市功能修复，建立符合生态保护要求的功能体系，强化用地管控，搬迁违规建筑，盘活存量用地，推进棕地再生；
③在人文精神提炼与乡愁记忆再现方面强调生活方式的修复，整合村庄发展、旅游开发和农业生产三方面的要求，将该片区打造成为宁波人愿意停留的美丽田园、21世纪的新江南水乡。
在空间上，设计形成“一心两片，蓝绿双轴”的结构，即以龙山为屏障分为南北两片，其中北片以棕地再生为主，南片以生态景观修复为主(图5)。
南片为近期启动建设区，在小浃江“八”字形的水域内形成旅游与景观的核心区，核心区往北联系甬江形成绿轴和生态岛链，以恢复生物栖息生境；核心区沿小浃江方向形成蓝轴，设计塑造大型郊区海绵绿地，引入多元农业生产活动，发展乡村经济 ( 图 6，图 7)。
